Noorderlicht Makelaars

Ervaren, enthousiast en toegankelijk makelaarsteam. Bel ons op 0512 543210

Nieuws Update: Is verkoper aansprakelijk voor lekkage dak?

Dinsdag 13 mei 2014



Is verkoper aansprakelijk voor lekkage dak?

Koper koopt een woning waarbij gebruik wordt gemaakt van de ouderdomsclausule en de niet-bewoningsclausule. Koper stelt na het transport verkoper aansprakelijk voor de schade als gevolg van slechte houten kozijnen en een lekkage aan het dak. Is verkoper aansprakelijk?

Feiten
Koper koopt een woning voor een koopprijs van € 165.000,--. De woning is op 1 april 2011 overgedragen. In artikel 20 van de koopovereenkomst is de ouderdomsclausule opgenomen:

“Het is koper bekend dat de onroerende zaak meer dan 45 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. In afwijking van artikel 5.3 van deze koopakte en artikel 7:17 lid 1 en 2 BW komt het geheel of ten dele ontbreken van een of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel niet-beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst voor rekening en risico van koper”.

In artikel 21 van de koopovereenkomst is de niet-bewoningsclausule opgenomen:

“Verkoper heeft koper uitdrukkelijk geattendeerd op het feit dat hij het verkochte nooit zelf feitelijk heeft gebruikt en hij derhalve koper niet heeft kunnen informeren over eigenschappen c.q. gebreken aan het verkochte waarvan hij op de hoogte zou zijn geweest als hij het verkochte zelf feitelijk had gebruikt. In dit kader zijn partijen uitdrukkelijk overeengekomen dat dergelijke eigenschappen c.q. gebreken voor risico en rekening van koper komen en dat bij de vaststelling van de koopsom hiermee rekening is gehouden. Om dit risico te beperken heeft verkoper koper in de gelegenheid gesteld een bouwkundige inspectie uit te doen voeren. Van deze mogelijkheid heeft koper geen gebruik gemaakt”.

Voorts is in artikel 22 van de koopovereenkomst opgenomen:

“Koper is bekend met de volgende feiten: - er is een oude lekkage van het platte dak; de kozijnen zijn van matige kwaliteit”.

Na het transport blijkt dat op een aantal plaatsen van de dakbedekking de stroken van de dakbedekking beginnen los te komen en dat er aan de straatzijde sprake is van een openstaande naad. Eveneens is sprake van een inwendige condensatie die in de toekomst de oorzaak kan zijn voor verdere schade aan het dak. Geadviseerd wordt om het dak totaal te renoveren. Koper stelt verkoper aansprakelijk maar krijgt geen gelijk van de rechtbank. Koper stelt hoger beroep in bij het hof Amsterdam.

Beoordeling hof Amsterdam
Koper is van mening dat deze gebreken het normale gebruik als woonhuis belemmeren en stelt verkoper daarvoor aansprakelijk gezien artikel 5.3. van de NVM-koopovereenkomst.

Clausules in de koopovereenkomst
Volgens het hof blijkt uit artikel 20 en 21 van de koopovereenkomst dat er ouderdomsgebreken aanwezig kunnen zijn en dat de verkoper het verkochte niet heeft bewoond en daarom beperkte kennis heeft van de staat van het gekochte. Tevens blijkt uit artikel 22 van de koopovereenkomst dat er sprake is van een oude lekkage aan het platte dak en dat de kozijnen van matige kwaliteit zijn. Gezien deze artikelen diende koper rekening te houden met de aanwezigheid van gebreken.

Leeftijd woning en de onderzoeksplicht
Gezien het feit dat verkoper heeft meegedeeld dat het dak ongeveer tien jaar oud was, is koper van mening dat om die reden de leeftijdsclausule van artikel 20 (45 jaar) niet meer van toepassing zou zijn op het dak. Het hof geeft koper daarin geen gelijk. Volgens het hof wist koper dat verkoper het verkochte niet zelf heeft bewoond. Dit feit hebben partijen in artikel 20 van de koopovereenkomst meegewogen en het daarmee samenhangend risico voor koper in de koopprijs verdisconteerd.

Daarnaast diende koper gezien de leeftijd van de woning rekening te houden met gebreken. Ook een woning van 45 jaar kan ouderdomsgebreken vertonen, zoals gebreken aan dak of kozijnen. Het had op de weg van koper gelegen om onderzoek te doen naar de toestand van de woning. Koper wist immers dat er een ouderdomsclausule werd opgenomen in de koopovereenkomst en een niet-bewoningsclausule. Daarnaast werd door verkoper gemeld dat er gebreken waren aan het dak en de kozijnen.

Het hof komt tot de conclusie dat er geen sprake is van non-conformiteit en het verzoek van koper tot schadevergoeding wordt afgewezen. De geconstateerde gebreken komen dan ook voor rekening en risico van koper.

De uitspraak is te vinden op rechtspraak.nl

Bron: NVM

Voor vragen over dit onderwerp kunt u contact opnemen met uw makelaar.

Deel dit artikel: